Solar in der STWEG – es ist kompliziert, aber möglich
40 % der Schweizer Wohnungen sind STWEG oder Miteigentum. Dennoch ist die Frage der Solar-STWEG nach wie vor die am schlechtesten dokumentierte Frage auf dem Markt. Hier erfahren Sie, was das Schweizer Recht wirklich sagt – und wie Dutzende von Miteigentümerkonsortien erfolgreich waren.
Wenn Sie in einer Wohnung oder einer Wohngemeinschaft wohnen, stellt sich diese Frage oft – und sie verdient eine klare und differenzierte Antwort, nicht nur ein „Das ist schwierig“. In der Schweiz haben sich die rechtlichen Rahmenbedingungen und technischen Lösungen seit 2020 rasant weiterentwickelt. Und was vor 5 Jahren noch eine Verwaltungsmauer war, ist zu einem ausgeschilderten Weg geworden – nicht ohne Aufwand, aber machbar.
Was das Schweizer Recht zur Solarenergie im STWEG sagt
In der Schweiz unterliegt das Stockwerkeigentum (STWEG) dem Zivilgesetzbuch (Art. 712a ff. ZGB). Das Dach eines STWEG-Gebäudes ist zwingend ein Gemeinschaftsteil – Sie können dort ohne Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft keine Paneele selbst installieren.
Die gute Nachricht: Seit der Novelle des Bürgerlichen Gesetzbuches, die am 1. Januar 2022 in Kraft trat, ist die Installation von Solaranlagen in Gemeinschaftsräumen ausdrücklich erleichtert. Artikel 712g al. 3 St.
In der Praxis bedeutet dies, dass eine qualifizierte Mehrheit der Miteigentümerversammlung für eine kollektive Solaranlage auf dem gemeinsamen Dach stimmen kann – und dass Gegner nur aus tatsächlichen technischen Gründen dagegen sein können (Festigkeit des Daches, dokumentierte ästhetische Wirkung usw.).
Die 3 möglichen Szenarien im STWEG
Kollektive Solaranlage (der ideale Plan)
Das gesamte Gebäude verfügt über eine große Anlage auf dem gemeinsamen Dach. Die Produktion wird gemäß dem STWEG-Verteilschlüssel (oder einem individuell ausgehandelten Schlüssel) zwischen allen Miteigentümern aufgeteilt. Die Pronovo Einmalvergütung (EIV) ist auf Gebäudeebene zugänglich. Dies ist auf lange Sicht das rentabelste und administrativ einfachste System.
Avantage
Maximale Größe → bester ROI. Pronovo-Zuschüsse zugänglich.
Punkt der Aufmerksamkeit
Erfordert die Zustimmung der Versammlung (qualifizierte Mehrheit gemäß STWEG-Reglement).
Individuelle Installation im Gemeinschaftsbereich (mit Vereinbarung)
Ein Miteigentümer möchte auf einem definierten Teil des Gemeinschaftsdachs Paneele für seine ausschließliche Nutzung installieren. Dies ist möglich, wenn die Versammlung dies genehmigt, in der Regel bei geringfügigen Arbeiten mit einfacher Mehrheit oder bei entsprechender Befähigung nach den Vorschriften. Der Miteigentümer deckt sämtliche Kosten und Nutzen ausschließlich aus der Herstellung.
Avantage
Individuelle Lösung, ohne auf den Konsens des gesamten Gebäudes zu warten.
Punkt der Aufmerksamkeit
Erfordert noch eine positive Abstimmung. Die verfügbare Fläche kann begrenzt sein.
Lokale Produktionsgemeinschaft (ZEV/ZEG)
Mit der Überarbeitung des StromVG (Stromversorgungsgesetz) wurden das Konzept des Zusammenschlusses zum Eigenverbrauch (ZEV) und neuerdings lokale Energie-Gemeinschaften (ZEG) eingeführt. Ein STWEG-Gebäude kann ein ZEV bilden und die Solarproduktion mit anderen Parteien innerhalb desselben Gebäudes teilen, ohne das öffentliche Netzwerk zu nutzen. Sehr vorteilhaft in Bereichen mit geringer Einspeisevergütung.
Avantage
Optimale Energieverteilung zwischen den Wohnungen. Maximale kollektive Ersparnis.
Punkt der Aufmerksamkeit
Erfordert Gruppenvereinbarung, Einzelzählung und manchmal DSO-Vereinbarung.
So überzeugen Sie Ihr Publikum
Das finanzielle Argument ist bei weitem das wirksamste – aber es muss richtig dargestellt werden. Kommen Sie nicht mit vagen Vorstellungen und ökologischer Begeisterung zum Treffen. Kommen Sie mit:
Eine Sonnendach-Simulation des Daches des Gebäudes — kostenlose, offizielle, neutrale Quelle. Es zeigt das auf die Miteigentümer verteilte jährliche Einsparpotenzial in kWh/Jahr und CHF.
Eine vorläufige Offerte von einem zertifizierten Installateur, mit einer Schätzung der Kosten pro STWEG-Anteil und der Amortisation pro Miteigentümer. Zahlen konkretisieren, was im Gespräch abstrakt bleibt.
Das Argument CECB — Eine gemeinsame Installation verbesserte den Energieausweis des gesamten Gebäudes, was den Wert jeder Wohnung beim Wiederverkauf erhöhte. Ein Argument, das Investoren und Eigennutzer gleichermaßen anspricht.
Der rechtliche Hinweis — Kunst erwähnen. 712g al. 3 überarbeiteter CC richtet die Debatte neu aus: Gegner müssen ihre Weigerung mit objektiven Argumenten begründen, nicht mit persönlichen Präferenzen.
Was ist, wenn ich Mieter bin?
Wenn Sie Mieter und nicht Eigentümer sind, können Sie keine Dachmontage veranlassen. Andererseits können Sie das Problem bei Ihrem Vermieter ansprechen – einige Eigentümer sind bereit, Ersparnisse und Produktion über ein CEL-Modell mit ihren Mietern zu teilen. Sie ist heute marginal, nimmt aber in der Deutschschweiz schnell zu.
Sources
Schweizerisches Zivilgesetzbuch – Art. 712a ff., Überarbeitung 2022. Überarbeitetes StromVG – Local Energy Communities 2023. BFE – ZEV- und ZEG-Leitfaden für Eigentümer. Pronovo SA – FAQ KEV und Miteigentum.